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2015已悄然结束。回顾这一年,中国经济增速放缓,但房地产政策和市场却非常热闹。然而,在政策暖风频吹,房价止跌上涨的背景下,却也暴露出三大行业怪相,引人注目。同时,2016也刚刚拉开了帷幕,未来的房地产市场又将走向何方?三门峡房产网小编这就来为大家详细解说一下。

2015中国房地产市场的3大怪相

怪相一:房市向上 投资向下

2015年前11个月,全国商品房销售面积同比增长7.4%,其中住宅销售面积增长7.9%,相比2014年全国商品房销售面积同比下跌7.6%,可谓是大变天。

从全国商品房成交均价来看,2014年年初进入负增长区间,此后跌幅逐步收窄,全年微涨1.4%。2015年均价增幅保持稳步增长态势,前11个月达7.6%,其中住宅成交均价增长 9.4%。

然而,在房市量价齐涨的同时,房地产开发投资增速,却创了近十几年来历史新低。2015年前11个月,全国房地产开发投资同比增长只有1.3%。这说明,开发商不愿意追加新的投资,现有的房屋库存较高,必须进一步去库存。但是,房地产开发投资增速如此之低,严重拖了经济后腿,地方政府财政收入怎么办?

怪相二:土地成交量急缩 地价却大涨

从全国房地产开发企业土地购置面积来,2015年前11个月同比下降33%,跌幅创近十几年来最大值。说明在高库存压力之下,房企购地意愿很弱。

开发商不愿购地,按理说地价应该下跌,但却逆势大涨。近几年,全国地价一直保持保持稳步增长态势,即便是在全国房产市场降温的2014年,仍上涨了百分之十几。2015年前11个月,全国房地产开发企业土地购置均价同比增长7.3%。

地价逆势走强的原因:一方面,在房产市场较热的一线及二线城市,大开发商抢地,地王频出,推高了土地均价;另一方面,迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升,三四线城市土地价格能上不能下,土地价格没有下跌空间,否则地方政府也会赔钱。

怪相三:城市房价分化走向极端

自2011年以来,各地房地产市场趋于分化,主要特征是一线城市和少数二线城市楼市持续逞强,而部分二线和多数三四线城市楼市则走弱。但是,这种两极分化,在2015年达到史无前例的程度。

根据国家统计局的70城房价数据,2015年11月份,70个城市中,深圳在同比增幅排行中位居首位,为44.6%,也即相比一年前,上涨了四成多。实际上,2015年深圳很多区域的房价暴涨一倍左右!另外,上海、北京、广州、南京、苏州等城市也明显上涨。

与之相反,跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东,分别为5.6%、5.3%和5%,这些三线城市,房价仍在下跌,房价水平比一年前还要低!

一边是海水,一边是火焰!这就给政府出了道难题:如何制定政策?如何平衡房价分化、调控市场?

房地产市场未来走向何方?

中国指数研究院常务副院长黄瑜女士分析指出,根据中国指数研究院发布的《2015中国房地产市场总结 2016趋势展望》,2016年在经济下行压力下,政策聚焦去库存、促消费、保投资,货币政策保持稳健。在房地产调控方面将拓展多元化需求,促进产业发展,完善长效机制建设。

在中央定调去库存的主旋律下,2016年仍然以去库存为主,以缓解待售库存压力 2015 年,虽然宏观政策一再宽松,商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预 期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标,虽然整体趋缓,供应量减少,但待售库存压力却没有较大缓解。具体来看2015年新开工方面自年初以来同比持续下滑,2月到9月之间累计额的同 比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面,自2004年10月 8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面,则仅维持在-10%到-20%。尽管投资、施工等数据大幅放缓,但新建商品住房待售量却未减,截至10月底,新建 商品住房待售面积为43654万平方米,同比上升14%。虽然宏观政策刺激力度加大,特别是信贷宽松,促使5月以来住房销售速度显著提升,但市场观望情绪浓厚,仍未扭转库存高企的现实,也再次说明了库存的严峻性。同时在去化周期方面,目前现房库存高达23 至24个月,远高于6至18个月的合理区间,较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

所以,预测在 2016 年中国楼市仍然以去库存为主,在消化现有的库存量的基础上还要 继续消化 2016 年即将增加的新增房源储量,去待售库存压力较大。